Abusi edilizi realizzati in condominio

Published On: 7 Dicembre 2022Categories: Edilizia, Urbanistica ed Espropriazioni, Tutele

Il Tar Catania, con sentenza dell’1 dicembre 2022 numero 3130, ha esaminato il tema della realizzazione di abusi edilizi in un edificio condominiale.

Il caso concreto

L’amministratore di un condominio aveva presentato una d.i.a. per il restauro dell’edificio condominiale.

A seguito di ciò, il Comune aveva rilevato la presenza di parti realizzate in assenza di autorizzazione ed emesso provvedimenti repressivi di opere abusive, indirizzando i provvedimenti all’amministratore ed intimando a quest’ultimo di procedere al ripristino dello stato dei luoghi (con avvertenza che in difetto si sarebbe proceduto all’acquisizione al patrimonio comunale).

L’amministratore aveva impugnato tali provvedimenti innanzi al Tar deducendo che il progetto per cui era stata presentata la d.i.a. riguardava parti comuni (i prospetti condominiali), mentre le contestazioni da parte del Comune avevano ad oggetto corpi di proprietà esclusiva privata sui quali l’amministratore non avrebbe potuto esercitare alcun potere, essendo peraltro estraneo alla realizzazione di eventuali abusi e alle vicende proprietarie ed edilizie dei beni privati.

La decisione del Tribunale Amministrativo

Il TAR ha accolto il ricorso osservando che:

– con riferimento alla disciplina previgente alla riforma contenuta nella legge 220 del 2012, era prevalente in giurisprudenza la tesi della qualificazione del condominio come ente di gestione (che opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti e limitatamente all’amministrazione e al buon uso della cosa comune senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino) privo di personalità giuridica;

– secondo la medesima giurisprudenza dunque, il condominio “non è titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini” (cfr. Cass. civ., Sez. Un., 8 aprile 2008, n. 9148);

– da ciò discende che, ove gli abusi rilevati risultino realizzati su parti di proprietà esclusiva, l’ordinanza di ripristino deve essere rivolta ai relativi proprietari (i singoli condomini) e non all’amministratore pro tempore del condominio;

– ove gli abusi risultino realizzati su parti comuni, l’ordinanza di ripristino non poteva parimenti essere rivolta all’amministratore del condominio, non risultando lo stesso qualificato come “responsabile dell’abuso” atteso che le parti comuni dell’edificio non sono di proprietà dell’ente condominio, ma dei singoli condomini;

– la conclusione è che la misura volta a colpire l’abuso realizzato sulle parti comuni deve essere indirizzata esclusivamente nei confronti dei singoli condomini, in quanto comproprietari delle stesse.

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Abusi edilizi realizzati in condominio

Published On: 7 Dicembre 2022

Il Tar Catania, con sentenza dell’1 dicembre 2022 numero 3130, ha esaminato il tema della realizzazione di abusi edilizi in un edificio condominiale.

Il caso concreto

L’amministratore di un condominio aveva presentato una d.i.a. per il restauro dell’edificio condominiale.

A seguito di ciò, il Comune aveva rilevato la presenza di parti realizzate in assenza di autorizzazione ed emesso provvedimenti repressivi di opere abusive, indirizzando i provvedimenti all’amministratore ed intimando a quest’ultimo di procedere al ripristino dello stato dei luoghi (con avvertenza che in difetto si sarebbe proceduto all’acquisizione al patrimonio comunale).

L’amministratore aveva impugnato tali provvedimenti innanzi al Tar deducendo che il progetto per cui era stata presentata la d.i.a. riguardava parti comuni (i prospetti condominiali), mentre le contestazioni da parte del Comune avevano ad oggetto corpi di proprietà esclusiva privata sui quali l’amministratore non avrebbe potuto esercitare alcun potere, essendo peraltro estraneo alla realizzazione di eventuali abusi e alle vicende proprietarie ed edilizie dei beni privati.

La decisione del Tribunale Amministrativo

Il TAR ha accolto il ricorso osservando che:

– con riferimento alla disciplina previgente alla riforma contenuta nella legge 220 del 2012, era prevalente in giurisprudenza la tesi della qualificazione del condominio come ente di gestione (che opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti e limitatamente all’amministrazione e al buon uso della cosa comune senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino) privo di personalità giuridica;

– secondo la medesima giurisprudenza dunque, il condominio “non è titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini” (cfr. Cass. civ., Sez. Un., 8 aprile 2008, n. 9148);

– da ciò discende che, ove gli abusi rilevati risultino realizzati su parti di proprietà esclusiva, l’ordinanza di ripristino deve essere rivolta ai relativi proprietari (i singoli condomini) e non all’amministratore pro tempore del condominio;

– ove gli abusi risultino realizzati su parti comuni, l’ordinanza di ripristino non poteva parimenti essere rivolta all’amministratore del condominio, non risultando lo stesso qualificato come “responsabile dell’abuso” atteso che le parti comuni dell’edificio non sono di proprietà dell’ente condominio, ma dei singoli condomini;

– la conclusione è che la misura volta a colpire l’abuso realizzato sulle parti comuni deve essere indirizzata esclusivamente nei confronti dei singoli condomini, in quanto comproprietari delle stesse.

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