Tra i rimedi che l’ordinamento giuridico mette a disposizione del locatore che voglia rientrare nel possesso del proprio immobile, vi è l’intimazione di sfratto per morosità, disciplinata dagli artt. 658 e ss. del codice di procedura civile.

La disciplina codicistica

Si tratta di un procedimento speciale che può essere attivato dal locatore in presenza di: a) un contratto di affitto regolarmente registrato (ad uso abitativo o commerciale) e b) un inadempimento del conduttore correlato al mancato pagamento dei canoni di locazione.

La misura del mancato pagamento dei canoni è di una mensilità (purché siano decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista nel contratto) ovvero, se il mancato pagamento riguarda gli oneri accessori, lo sfratto per morosità potrà essere richiesto quando il credito maturato è pari ad almeno due mensilità.

Il procedimento consiste nella citazione a comparire all’udienza di convalida e consente al locatore – nell’ipotesi in cui il conduttore non si presenti all’udienza o non sani la morosità – di ottenere un duplice risultato.

Da un lato, infatti, lo sfratto sarà convalidato e il Giudice fisserà nello stesso provvedimento il termine entro cui il conduttore dovrà rilasciare l’immobile; dall’altro, ove il locatore ne abbia fatto richiesta ai sensi dell’art. 664 c.p.c., il Giudice potrà emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il pagamento dei canoni scaduti e a scadere sino all’esecuzione dello sfratto oltre alla refusione delle spese processuali.

Laddove, invece, il conduttore moroso si presenti in udienza, quest’ultimo potrà chiedere un “termine di grazia” per sanare la morosità e, in tal caso, il Giudice assegnerà un termine non superiore a 90 giorni per consentire al medesimo di provvedere al pagamento dei canoni scaduti, ovvero proporre opposizione avverso lo sfratto per morosità.

In tal caso, lo sfratto non sarà convalidato e il Giudice – previa pronuncia dell’ordinanza di mutamento del rito – disporrà la prosecuzione del giudizio di merito secondo il cd. rito locatizio di cui agli artt. 447 bis e ss. c.p.c.

Le modifiche introdotte dalla riforma Cartabia

A seguito delle modifiche al codice di procedura civile introdotte dal d.lgs. n. 149 del 10.10.2022 (c.d. riforma Cartabia) e del recente d.lgs. n. 164 del 31.10.2024 (c.d. correttivo Cartabia), è stata estesa la possibilità di ricorrere al procedimento speciale di convalida di sfratto anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto di azienda.

La norma infatti prevede oggi che: “Il locatore può intimare al conduttore, all’affittuario di azienda, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono lo sfratto con le modalità stabilite nell’articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”.

La giurisprudenza

Prima dell’intervento del c.d. decreto correttivo, il d.lgs. 149/2022 era intervenuto modificando solamente il primo comma dell’art. 657 c.p.c. relativo al diverso procedimento speciale di intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione, prevedendo tra le tipologie di contraenti oltre al conduttore anche “…al comodatario di beni immobili, all’affittuario di azienda, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono…”.

Tale modifica, invece, non era stata prevista per l’intimazione di sfratto per morosità di cui all’art. 658 c.p.c. che, di fatto, continuava ad applicarsi nei confronti del solo conduttore.

In tale contesto, il Tribunale Civile di Napoli, chiamato a pronunciarsi in merito ad un giudizio di sfratto per morosità avente ad oggetto un contratto di affitto di ramo d’azienda, ha quindi disposto rinvio pregiudiziale ex art. 363 bis c.p.c. alla Corte di Cassazione, al fine di dirimere la questione interpretativa.

La Suprema Corte di Cassazione, con la recente decisione della sua Sez. III del 13.11.2024, n. 29253, dopo aver ritenuto ammissibile il rinvio pregiudiziale, stante la sussistenza dei requisiti di cui all’art. 363 bis c.p.c., ha ritenuto che “…il fatto che la modifica abbia riguardato il solo articolo 657 e si sia risolta non già in una sua riformulazione integrale ma nel mero inserimento nell’elenco delle tipologie di contraenti già contemplate dal primo comma di tale disposizione (conduttore, affittuario coltivatore diretto, mezzadro, colono) delle altre due figure del comodatario di beni immobili e dell’affittuario di azienda è scelta di tecnica legislativa che tende evidentemente a (o sortisce comunque l’effetto di) lasciare inalterata la struttura complessiva della disciplina del procedimento speciale di convalida quale organicamente e complessivamente delineata da tutte le disposizioni che compongono il capo II, in modo da fruire così dei reciproci richiami, espliciti o impliciti, che all’interno del capo emergono tra una disposizione e l’altra, anche in ragione della interpretazione delle stesse quale consolidata nel tempo…” .

Sulla scorta di tale ragionamento, dunque, la Corte ha enunciato il seguente principio di diritto “…a seguito delle modifiche introdotte nell’art. 657 c.p.c. dal d.lgs. n. 149 del 2022, il procedimento speciale di intimazione di sfratto per morosità di cui all’art. 658 c.p.c. è applicabile anche al contratto di affitto di azienda (o di ramo di azienda) che comprenda uno o più beni mobili…”, anticipando di fatto ciò che è stato poi previsto dal decreto correttivo n. 164 del 31.10.2022.

Il citato decreto – pubblicato in G.U. l’11.11.2024 n. 264 ed entrato in vigore il 26.11.2024 – ha infatti espressamente aggiunto, al primo comma dell’art. 658 c.p.c., alla parola conduttore le seguenti ulteriori parole “…all’affittuario di azienda, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono…”, confermando così l’orientamento espresso dalla Suprema Corte di Cassazione con la citata sentenza n. 29253/2024.