Il Consiglio di Stato, con sentenza del 2 ottobre 2024 numero 7913, ha affrontato il delicato tema della qualificazione da conferire ad una attività ricettiva ai fini della normativa in materia di immissioni rumorose.

La fattispecie e la decisione di primo grado

Alcuni cittadini avevano segnalato al Comune l’organizzazione in una villa di una serie di eventi che determinavano un generale degrado della zona in cui vivevano.

Il Comune aveva emesso un provvedimento col quale inibiva alla società conduttrice un uso della villa incompatibile con la destinazione d’uso residenziale, ordinandole di esercitare la sola attività di locazione per finalità turistica breve.

Gli stessi cittadini avevano però contestato il provvedimento innanzi al TAR ritenendolo non satisfattivo, segnalando problemi di immissioni acustiche, traffico, parcheggio e scarichi fognari.

Il TAR aveva accolto il ricorso osservando che:

• il Piano acustico e il Regolamento acustico comunale costituiscono i normali strumenti per governare la trasformazione di una città, da industriale a luogo di forte attrazione turistica, al fine di permettere l’ordinata e pacifica coesistenza tra residenti e villeggianti in particolare nei luoghi frequentati dai residenti, interessati alla tranquillità e bellezza dei luoghi e ora condivisi con villeggianti interessati anche ad attività ludico ricreative. In mancanza di questi strumenti si applicano le regole generali in materia;
• una villa utilizzata in forma continuativa per accogliere l’organizzazione professionale di attività ludico ricreative quali matrimoni, feste, compleanni ecc. rientra tra le infrastrutture adibite ad attività ricreative in qualità di sorgente sonora fissa;
• il fatto che gli eventi siano voluti, organizzati e gestiti da ospiti autonomamente e direttamente non elide tale qualificazione professionale, dato che i fruitori dei servizi, provenendo dall’esterno, debbono basarsi su organizzazioni professionali e tenuto conto della presenza di fornitori presso la villa;
• la locazione turistica breve consiste nella concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione dei soli servizi direttamente inerenti al godimento della res locata (somministrazione di acqua, luce e gas) e non anche di carattere personale, come ad esempio servizi complementari ulteriori, tanto che nel caso di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della res locata (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie o il cambio della biancheria), ci troviamo nell’alveo della prestazione alberghiera;
• poiché l’immobile destinato alla locazione turistica breve non è una struttura ricettiva, i servizi previsti per le case e appartamenti per vacanze costituiscono il livello massimo di servizi fornibile nell’ambito della locazione turistica breve;
• la presenza di una capacità ricettiva superiore e notevolmente sproporzionata rispetto alle esigenze residenziali connesse alla locazione (nella specie capacità di ospitare fino a 400 persone e accogliere fino a 160 persone per la ristorazione) dà vita a un’offerta differente rispetto alla locazione turistica breve. Tale circostanza rileva con riferimento alle immissioni di rumore;
• infatti, una cosa è lo svolgimento di feste di compleanno tra i conduttori degli immobili e un numero di persone proporzionato allo spazio dell’appartamento, altra cosa è lo svolgimento di matrimoni e altre attività che, per il numero di persone che attirano e la tipologia di servizi che richiedono, comportano ben altri spazi e aree standard per cui la locazione diventa strumentale allo svolgimento di tali attività e non viceversa.

In coerenza con tali premesse, il TAR aveva quindi ritenuto illegittimo il provvedimento che aveva soltanto inibito lo svolgimento e la pubblicità on line dei servizi di locazione turistica, senza però tenere conto della disciplina regolamentare dell’offerta turistica e delle relative tipologie e senza una concreta valutazione della complessiva offerta turistica alla quale la struttura è destinata e della sua idoneità a rientrare nello schema legale scelto dalla società conduttrice (a tal fine non rilevando la quantità di eventi che si svolgono, ma le caratteristiche dell’offerta e la capacità ricettiva della struttura).

La sentenza era stata appellata dalla società conduttrice.

La pronuncia del Consiglio di Stato 

Il Consiglio di Stato, tuttavia, ha respinto l’appello affermando tra l’altro due fondamentali princìpi.

1. Lo svolgimento in forma sistematica di attività ricreativa ripetuta nel tempo (circa venti eventi in un anno) con immissioni acustiche che superano gli standard normativi determina un mutamento di destinazione da residenziale a turistico ricettiva.
2. Conseguentemente, il relativo immobile va qualificato come infrastruttura ove viene svolta un’attività ricreativa che, nella misura in cui può essere fonte di inquinamento acustico, è soggetta alla legge n. 447 del 1995 e va sottoposta alla preventiva verifica dell’inquinamento acustico (non rilevando che gli eventi siano o meno gestiti dagli ospiti autonomamente).