La Corte di Cassazione, con la recente sentenza del 16.03.2023 n. 7620, ha riconosciuto la natura reale del diritto di parcheggio, ponendo fine all’incertezza dei vari orientamenti giurisprudenziali che si sono succeduti in questi anni.

La citata sentenza ci offre lo spunto per approfondire la nozione di diritti reali di godimento e delineare la differenza tra questa categoria e quella dei diritti personali di godimento.

La soluzione accolta dalla Corte di Cassazione

Secondo la Suprema Corte, il diritto di parcheggio configura una servitù volontaria e quindi, un diritto reale di godimento piuttosto che un diritto personale e ciò, sul presupposto che l’art. 1207 del codice civile non indica in modo tassativo le “…utilità suscettibili di concretizzare il contenuto della servitù volontaria…”, limitandosi solamente a fissare le condizioni che consentono di distinguere le stesse dai rapporti di natura personale.

Sicché, nel ragionamento dei Giudici di legittimità, rimane indifferente la natura della “utilitas” prevista dal titolo, rilevando invece “…l’istituzione, per via convenzionale, del rapporto di strumentalità e di servizio tra immobili…” che “…incidendo sulla qualitas fundi…” attribuisce alla “utilitas” il carattere di realità senza essere legata all’attività personale del singolo beneficiario, di modo che chiunque abbia la proprietà del fondo dominante possa fruirne liberamente.

Ne consegue, pertanto, che a tale diritto saranno estese tutte le azioni a tutela dei diritti reali, tra cui l’azione di reintegrazione nel possesso disciplinata dall’art. 1168 c.c.

I diritti reali di godimento e le loro caratteristiche

Sono tali quei diritti che hanno ad oggetto un bene, seguono le sorti dello stesso e conferiscono al titolare del diritto il potere di disporne.

Il diritto proprietà rappresenta il diritto reale per eccellenza e attribuisce al suo titolare il potere pieno ed esclusivo di disporre del bene oggetto del diritto e trova difesa mediante specifiche azioni – dette anche petitorie ovvero l’azione di rivendicazione, l’azione negatoria, l’azione di regolamento di confini e l’azione di apposizione di termini – previste dall’ordinamento giuridico a tutela di tale diritto costituzionalmente garantito (art. 42).

Accanto al diritto di proprietà, vi sono poi i cd. diritti reali su cosa altrui, che si distinguono a loro volta in diritti reali di godimento, che limitano il potere di godimento del bene in capo al proprietario (sono tali, l’usufrutto, l’enfiteusi, l’uso, il diritto di abitazione, il diritto di superficie e il diritto di servitù) e diritti reali di garanzia, che attribuiscono al creditore la possibilità di assoggettare il bene ad un vincolo giuridico (come il pegno e l’ipoteca).

Le peculiarità dei diritti reali sono: la tipicità, l’immediatezza, l’assolutezza e la patrimonialità.

La categoria dei diritti reali, infatti, è a numero chiuso nel senso che sono tali solo quelli previsti dalla legge, seguono la cosa indipendentemente dal titolare del diritto, il quale può disporre immediatamente della cosa oggetto del diritto e far valere il proprio diritto nei confronti di chiunque limiti il godimento della stessa. Infine, i diritti reali hanno carattere prevalentemente patrimoniale.

I diritti reali sono, altresì, soggetti a trascrizione ai sensi dell’articolo 2643 del codice civile, così che possano essere opposti ai terzi che vantino altri diritti reali della stessa o di altra specie sul bene oggetto del diritto.

Il diritto di proprietà – a differenza degli altri diritti reali “minori” – è imprescrittibile pur rimanendo comunque soggetto ad usucapione, mentre tutti gli altri diritti reali sono soggetti a prescrizione per il non uso nel termine di 20 anni.

I diritti personali di godimento

Dalla categoria dei diritti reali di godimento si distinguono i diritti personali di godimento, come i diritti di credito aventi ad oggetto il godimento di un bene ovvero quelli che scaturiscono ad esempio dai contratti di locazione e comodato.

A differenza dei diritti reali di godimento, i diritti personali di godimento si fondano su un rapporto obbligatorio e non possono essere fatti valere nei confronti dei terzi, vincolando esclusivamente le parti del contratto.

Altra caratteristica importante al fine di delineare la differenza tra queste due categorie è che, mentre i diritti personali di godimento trasferiscono la mera detenzione della cosa, che resta in ogni caso nel pieno possesso del proprietario (ciò che avviene con il contratto di locazione), i diritti reali di godimento comprimono il diritto reale del proprietario del bene a favore della costituzione di un nuovo e diverso diritto sul medesimo bene.

Il titolare del diritto reale di godimento, infatti, continua ad avere il possesso della cosa e non la mera detenzione, con tutte le maggiori tutele che l’ordinamento riconosce a tale categoria di diritti.