La Suprema Corte di Cassazione, con ordinanza numero 14019 del 22 maggio 2023, esprimendosi in merito alla legittimità della delibera condominiale che dispone un nuovo regolamento per il parcheggio nel cortile condominiale, ha affermato importanti princìpi in materia di condominio.

La fattispecie

Con giudizio incardinato davanti al Tribunale Civile di Palermo, un Condominio chiedeva accertarsi l’errato uso del parcheggio da parte di due condòmini e la conseguente condanna di tali soggetti a non parcheggiare al di fuori del proprio posto auto e nello spazio condominiale utilizzato come parcheggio a pagamento.

Ciò in quanto il Condominio, con apposite delibere assembleari, aveva modificato il regolamento condominiale disponendo l’assegnazione annuale, ai condomini che ne avessero fatto richiesta, dell’uso di posti macchina aggiuntivi ricavati nelle zone posteriori e laterali dell’area condominiale e sancendo che, fuori dai posti assegnati ai singoli condomini “…è consentita la sosta per il tempo occorrente al carico e scarico merci che viene fissato in sessanta minuti…”.

Si costituivano in giudizio i due condòmini citati in giudizio, eccependo la nullità delle succitate delibere condominiali.

Il Tribunale di Palermo accoglieva la domanda proposta dal Condominio, condannando i due condòmini a non parcheggiare al di fuori del proprio posto macchina e dello spazio condominiale fruito come parcheggio a pagamento, mentre rigettava l’eccezione di nullità delle delibere avanzata dai medesimi condòmini.

I due proponevano appello, ma il gravame veniva rigettato dalla Corte d’Appello di Palermo che confermava quindi la decisione del giudice di prime cure.

Il giudizio in Cassazione

I due condòmini soccombenti proponevano ricorso in Cassazione contro la sentenza di secondo grado, articolando tre motivi di gravame.

1) Col primo motivo, deducevano la violazione dell’articolo 2697 del codice civile sull’onere della prova, sostenendo che il Condominio, che ha adito il giudice, avrebbe avuto l’onere di provare che i due condòmini avevano effettuato soste oltre il limite dei sessanta minuti, prova che il giudice d’appello aveva invece addossato a loro, così violando l’articolo 2697 del codice civile.

La Suprema Corte ha ritenuto di non accogliere tale doglianza, quanto “…correttamente il giudice di merito ha sottolineato che a fronte della circostanza – non contestata dai ricorrenti – della sosta della propria autovettura fuori dai posti assegnati, spettava ai ricorrenti provare che tale sosta non aveva superato i sessanta minuti previsti per il carico e scarico merci dal regolamento condominiale, lasso temporale fissato dalla delibera del 27 febbraio 2010, prova rispetto alla quale non appaiono certo decisive le circostanze sottolineate dai ricorrenti…”.

2) Col secondo motivo di ricorso, i condòmini fanno valere la nullità della delibera condominiale adottata dal Condominio, per violazione delle norme di cui all’articolo 70 delle disposizioni attuative del codice civile e all’articolo 1136 del codice civile, sostenendo che – diversamente da quanto statuito dal Giudice d’appello – la delibera impugnata avrebbe posto in essere una modifica che interessa i diritti e gli obblighi di ciascun condomino e doveva quindi essere approvata all’unanimità.

La Corte di Cassazione rigetta anche tale doglianza, cogliendo l’occasione per riaffrontare la tematica relativa alla natura (contrattuale o meno) delle clausole dei regolamenti condominiali e alle maggioranze previste per la loro modifica.

Ed invero, costituisce orientamento ormai consolidato quello per cui le clausole dei regolamenti condominiali “…hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condòmini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare; ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condòmini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 2 c.c. (così Cass., sez. un., n. 943/1999)…”.

Nel caso di specie, la delibera condominiale contestata aveva inserito nel regolamento condominiale una disciplina degli spazi a parcheggio per cui, al di fuori dai posti assegnati “è consentita la sosta per il tempo occorrente al carico e scarico merci che viene fissato in sessanta minuti”.

Si tratta, pertanto, di regolamentazione delle modalità di uso e di godimento del bene comune che rientra nella potestà regolamentare dell’assemblea dei condomini, attestandosi quale clausola tesa a disciplinare la fruizione della cosa comune.

Sicché per la sua approvazione non era affatto richiesta l’unanimità dei condòmini.

3) Col terzo motivo di ricorso, viene contestata l’istituzione di secondi posti auto a pagamento, in violazione della norma di cui agli articoli 1102 e 1120 del codice civile (antecedenti la riforma legislativa del 2012), in quanto l’uso esclusivo di un bene comune è possibile solo a fronte di una esplicita autorizzazione dell’assemblea presa all’unanimità e l’assegnazione di un numero limitato di secondi posti macchina a pagamento è da ritenersi innovazione vietata, alterando il rapporto di equilibrio fra tutti gli aventi diritto sullo spazio comune.

Anche tale motivo di gravame viene rigettato dalla Suprema Corte.

Invero, la delibera contestata – nel prevedere “…dei posti macchina aggiuntivi da assegnare annualmente in uso ai condomini che ne facciano richiesta e che hanno la necessità di parcheggiare all’interno dell’area condominiale una seconda vettura dietro pagamento di Euro 7 mensili a posto, quale contributo per il temporaneo uso esclusivo della porzione della proprietà comune rispetto agli altri condomini; qualora le richieste superino il numero dei posti aggiuntivi disponibili, l’assegnazione di questi avverrà per sorteggio” – ha disposto non già l’attribuzione in via esclusiva e per un tempo indefinito di posti auto, al di fuori della logica della turnazione, ma la regolamentazione di una forma di godimento turnario dell’area del cortile comune.

Invero, l’assegnazione dei posti è annuale, su richiesta o sorteggio, ed è previsto il versamento di un mero contributo (7 Euro mensili), che non rende a pagamento l’attribuzione dei posti.

Tale regolamentazione rientrava pertanto nelle attribuzioni dell’assemblea condominiale ed è pertanto legittima la delibera che l’ha approvata.

Essendo sul punto pacifico che “…la delibera assembleare che, in considerazione dell’insufficienza dei posti auto in rapporto al numero dei condomini, ha previsto l’uso turnario e stabilito l’impossibilità, per i singoli condomini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condomini aventi diritto non occupino in quel momento l’area parcheggio loro riservata, (…) costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte dell’assemblea; infatti, se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l’uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento; pertanto, l’assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, ben può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune, nel caso in cui – come nella fattispecie in esame – non sia possibile l’uso simultaneo da parte di tutti i condomini, a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali (così, ex multis, Cass. 12485/2012)…”.

In conclusione, la Suprema Corte rigetta il ricorso e liquida le spese secondo la soccombenza.