Immaginate di essere proprietari di una villa con affaccio sul mare e che improvvisamente la panoramicità dell’ambiente circostante venga deturpata dalla soprelevazione di costruzioni e/o alberature.

Cosa fare?

In assenza di specifiche disposizioni codicistiche, la giurisprudenza ha riconosciuto l’esistenza di una “servitus non aedificandi o altius non tollendi” la cui utilità è data proprio dal poter godere della particolare bellezza del paesaggio circostante e che attribuisce al titolare del fondo dominante il diritto di vietare al proprietario del fondo servente determinati utilizzi dello stesso che possano pregiudicarne il diritto di veduta panoramica.

La servitù di panorama: nozione e caratteristiche

Il “diritto di veduta panoramica” viene tutelato attraverso l’imposizione sul fondo servente di una servitù finalizzata ad assicurare la particolare attrattiva del fondo dominante, impedendo la costruzione di opere che possano limitarne la particolare visuale.

Si tratta quindi di una servitù negativa che attribuisce al titolare del fondo dominante di vietare al proprietario del fondo servente di porre in essere determinate azioni che possano interferire con il diritto di veduta panoramica del fondo dominante.

Il relativo onere probatorio, ai sensi dell’art. 1079 c.c., è posto a carico del proprietario del fondo dominante che dovrà dimostrare d’un canto, l’esistenza del diritto vantato e dall’altro, l’esistenza sul fondo servente di opere permanenti e visibili che pregiudicano l’utilitas del fondo dominante per la particolare veduta di cui lo stesso gode.

Come si costituisce la servitù di panorama?

Trattandosi di un istituto di creazione giurisprudenziale, è necessario prendere spunto dalle sentenze che l’hanno enucleata al fine di individuare i requisiti necessari per la sua valida costituzione.

A tal riguardo, la Corte di Cassazione, con la recente ordinanza n. 17922 del 22.06.2023, pronunciandosi in merito all’accertamento di una servitù di panorama, ha affermato che “…il diritto consistente nella fruizione di un piacevole panorama integra una «servitus altius non tollendi», la quale può essere acquistata, oltre che negozialmente, anche per destinazione del padre di famiglia o per usucapione…”, necessitando ai fini dell’accertamento della sua costituzione “…non solo della destinazione conferita dall’originario unico proprietario o dell’esercizio ultraventennale di attività corrispondenti alla servitù, ma anche della dimostrazione di opere visibili e permanenti ulteriori rispetto a quelle che consentono la veduta…”.

Ciò in quanto – secondo la Suprema Corte – l’esistenza della servitù di veduta panoramica posta a tutela della bellezza dell’ambiente e della visuale che si gode da un certo luogo non può trovare riconoscimento nella “…mera preesistenza della visuale rispetto all’opera contestata…” poiché si finirebbe così per ledere il principio di tipicità dei modi d’acquisto dei diritti reali.

Per poter essere riconosciuto il diritto del proprietario della villa con affaccio sul mare di godere della particolare veduta panoramica della sua proprietà, pertanto, tale diritto deve essere previsto in un atto pubblico oppure deve essere accertato mediante idonea azione giudiziaria finalizzata a verificare che siano trascorsi oltre vent’anni (termine necessario ad usucapire il diritto) da quando sono state realizzate opere permanenti ulteriori rispetto a quelle necessarie per la veduta.

La servitù di veduta

Come abbiamo visto, la servitù di panorama è quel diritto che consente al proprietario del fondo dominante di vietare al proprietario del fondo servente la realizzazione di opere permanenti che possano pregiudicare la particolare visuale e attrattiva del luogo.

Dalla servitù di panorama va, tuttavia, distinta quella di veduta che attribuisce al proprietario del fondo dominante il diritto di guardare e affacciarsi sul fondo vicino nel rispetto dei limiti di cui agli articoli 905 e 907 del codice civile, limitando di fatto la riservatezza del fondo servente.

La differenza è sostanziale, in quanto mentre la servitù di veduta panoramica consiste in una situazione di fatto derivante dalla bellezza dell’ambiente e dalla visuale che si gode da un certo posto, la servitù di veduta garantisce il diritto del proprietario del fondo dominante di guardare e affacciarsi sul fondo del vicino nel rispetto delle distanze legali.

Conclusioni

Alla luce di quanto detto sino ad ora, la giurisprudenza riconosce l’esistenza di un diritto al panorama inteso come diritto a godere della particolare panoramicità di un luogo, impedendo a terzi di frapporre ostacoli al godimento di tale diritto mediante la realizzazione di opere permanenti ulteriori e/o la crescita di alberi e arbusti.

Per poter trovare riconoscimento, come affermato dalla Suprema Corte, tale diritto deve essere contenuto in un contratto o accertato mediante azione giudiziale volta a dimostrare l’esistenza da oltre vent’anni di costruzioni permanenti ulteriori rispetto a quelle necessarie per la veduta.