La seconda sezione della Corte di Cassazione, con la recente ordinanza numero 25493 del 24 settembre 2024, ha ricostruito il requisito dell’apparenza della tubatura idraulica posta sotto il pavimento del fondo servente e il relativo diritto reale di servitù per “destinazione del padre di famiglia”.

La vicenda

Il proprietario di un immobile sito al terzo piano di uno stabile, deducendo di aver scoperto durante alcuni lavori di ristrutturazione della controsoffittatura, delle tubature di scarico del bagno dell’appartamento della vicina del piano superiore e una botola di ispezione quadrata, chiedeva accertarsi che la convenuta non aveva alcun diritto di mantenere le tubature e la botola laddove si trovavano, con la sua condanna alla rimozione delle une e dell’altra. D’altro canto, la titolare dell’appartamento chiedeva il riconoscimento in suo favore dell’insorgendo diritto di servitù, sorto per “destinazione del padre di famiglia”, in forza del quale ella poteva mantenere le opere dove si trovavano.

Sia il Tribunale che la Corte di Appello competenti accoglievano le ragioni di quest’ultima.

In ragione di ciò, il titolare del fondo servente proponeva ricorso davanti alla Corte di Cassazione, contestando l’errata applicazione degli articoli 1061 e 1062 del Codice Civile, sostenendo che le opere non erano visibili e che non erano presenti al momento della separazione dei due fondi, i quali costituivano – prima di essere ceduti ai due attuali titolari – un solo immobile.

Il ricorso è però stato rigettato dalla Suprema Corte.

Il requisito dell’apparenza

La Corte di Cassazione, nelle proprie motivazioni, traccia il punto sul requisito dell’apparenza, necessario – ai sensi dell’art. 1061 cod. civ. – per l’acquisto della servitù per “destinazione del padre di famiglia”.

La Corte di Appello adita aveva ritenuto il requisito sussistente, dato il fatto pacifico che il ricorrente aveva dichiarato di avere scoperto le tubazioni che corrono orizzontalmente nel solaio di divisione tra gli appartamenti e si immettono poi nella colonna verticale di scarico dei bagni e il relativo pozzetto, in occasione della rimozione di una controsoffittatura.

La Corte di Cassazione, in accordo col Giudice dell’appello, ha a sua volta sottolineato come, per la propria costante giurisprudenza, ai sensi dell’art. 1061, comma 1°, c.c., “…è apparente soltanto la servitù al cui esercizio risultino destinate opere permanenti e visibili dal fondo servente, in modo da renderne presumibile la conoscenza da parte del proprietario di quest’ultimo” (cfr. Cass. n. 2290/2004; Cass. n. 321/1998). La precisazione per cui le opere permanenti devono essere visibili dal fondo servente non costituisce, tuttavia, una specificazione del concetto di apparenza, come tale insensibile a connotazioni puramente topografiche, come dimostra l’irrilevanza, sempre affermata dalla Corte, del fatto che le opere sono collocate sul fondo servente, su quello dominante o sul fondo di un terzo (Cass. n. 7817/2006; Cass. n. 6357/1997). Anzi, la Corte si cura di sottolineare che “…la visibilità dal fondo servente è, dunque, un’ipotesi normale ma non per questo esclusiva, essendo, piuttosto, sufficiente che le opere destinate all’esercizio della servitù siano visibili – anche se solo saltuariamente e occasionalmente (Cass. n. 6522/1993) – da qualsivoglia altro punto d’osservazione, anche esterno al fondo servente, purché il proprietario di questo possa accedervi liberamente, come nel caso in cui le opere siano visibili da una vicina via pubblica. Non rileva, quindi, che l’opera sia a vista né che il proprietario del fondo che si assume asservito abbia, in concreto, conoscenza dell’esistenza dell’opera. L’apparenza della servitù, senza la quale non è possibile la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, si identifica, in definitiva, nell’oggettiva e permanente sussistenza di opere suscettibili di essere viste (anche se, in concreto, ignorate) che, per la loro struttura e consistenza, inequivocabilmente denuncino il peso imposto su un fondo a favore dell’altro (Cass. n. 3556/1995). Non è necessario che l’apparenza, nei termini predetti, si estenda all’opera nel suo complesso: non è, quindi, l’entità dell’opera che rileva ma le opere in quanto segno obiettivo e inequivoco della loro destinazione ad una determinata servitù (Cass. n. 9371/1992; Cass. n. 5020/1996)”.

Ulteriormente, la Suprema Corte ha sottolineato come il requisito della apparenza ha la finalità di garantire l’acquirente del fondo servente dalla presenza di vincoli ignoti e non verificabili, in modo da consentirgli di tenerne in debito conto nella scelta dell’acquisto e delle sue condizioni (Cass.n. 2528 del 10/07/1969). Perciò, in relazione a tale finalità, il requisito deve essere valutato caso per caso con riguardo ai singoli contesti. Nel caso di specie, per la Cassazione “…appare significativa, nel contesto di unità abitative condominiali in linea, la possibilità dell’acquirente di rappresentarsi il passaggio di tubi di scarico del piano superiore”.

In base a tali princìpi, la stessa Corte, in riferimento ad una situazione assai simile a quella all’origine del contenzioso di cui discute, ha precisato che una tubatura idrica, pur se collocata al di sotto del pavimento dell’appartamento che funge da fondo servente costituisce senz’altro un’opera oggettivamente apparente, “in quanto visibile dal proprietario di quest’ultimo [fondo] in occasione dello svolgimento di lavori edili”(Cass. n.14292 del 08/06/2017).

Conclusioni

Ai sensi dell’art. 1061, comma 1°, c.c., è apparente soltanto la servitù al cui esercizio risultino destinate opere permanenti e visibili dal fondo servente. Tale requisito è sicuramente soddisfatto quando una tubatura idrica, pur se collocata al di sotto del pavimento dell’appartamento che funge da fondo servente, costituisce senz’altro un’opera oggettivamente apparente, poiché visibile dal proprietario del fondo servente in occasione dello svolgimento di lavori edili. In ragione di ciò, tale requisito fonda la costituzione di un diritto di servitù per “destinazione del padre di famiglia”.