Con sentenza del 29 gennaio 2021, la Terza Sezione della Corte di Cassazione ha affermato il principio secondo cui è legittima la sospensione dell’obbligazione della parte se l’inadempimento della controparte incide sulla funzione economico-sociale del contratto e ciò abbia influito sull’equilibrio sinallagmatico dello stesso.

Nel caso di specie, il locatore aveva intimato al conduttore uno sfratto per morosità a causa di un pagamento solo parziale degli importi previsti dal contratto di locazione.

Controparte si opponeva contestando che – a causa del mancato certificato di destinazione d’uso e dell’agibilità dell’immobile – era stato posto nell’impossibilità di esercitare l’attività in alcune parti del medesimo, con gravi danni per la sua azienda.

In primis, la Suprema Corte si è occupata di ribadire che, con riferimento al generale criterio di riparto dell’onere della prova in tema di responsabilità da inadempimento delle obbligazione contrattuali, “… a fronte dell’eccezione di inadempimento opposta dal conduttore, spettava al locatore dimostrare di avere correttamente e pienamente adempiuto all’obbligo di rendere l’immobile locato pienamente idoneo all’uso pattuito …”.

Secondariamente, in relazione alle condizioni che legittimano il conduttore a sospendere, anche solo parzialmente, il pagamento del canone, la Corte ha ritenuto di dover abbandonare la più rigida tesi che – con riferimento al rapporto di locazione – riteneva legittima la sospensione della prestazione del conduttore solo nel caso in cui la prestazione del locatore venisse a mancare del tutto.

Ad avviso della Terza Sezione, ciò che assume rilevanza nell’istituto dello sospensione dell’adempimento previsto dall’articolo 1460 del codice civile, sono “… il principio di correttezza e buona fede oggettiva ex artt. 1175 e 1375 c.c., al quale del resto fa esplicito rimando l’art. 1460, comma 2 là dove correla alla considerazione delle circostanze del caso concreto la valutazione della legittimità della sospensione secondo “buona fede”: correlazione che (…) non altrimenti può concretizzarsi se non nella “commisurazione del rilievo sinallagmatico delle obbligazione coinvolte, ossia nella “proporzionalità” dei rispettivi adempimenti …”.

In tal senso allora, è pacifico per la giurisprudenza di legittimità che “… per stabilire in concreto, dunque, se l’eccezione di inadempimento sia stata sollevata in buona fede oppure no (…) il giudice di merito deve verificare “se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all’incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito sull’equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all’interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, casualmente e proporzionalmente, la sospensione dell’adempimento dell’altra parte …” .

Conclude sottolineando che non ammettere una proporzionale sospensione della prestazione del conduttore nel caso di impossibilità parziale di godere del bene oggetto del contratto di locazione, condurrebbe ad una chiara violazione dei principi sopra citati.