Il condominio e la ripartizione delle spese sulle parti comuni

Published On: 17 Maggio 2024Categories: Diritto civile

In materia condominiale, non è raro che sopravvengano dispute rispetto alla ripartizione delle spese dei condomini, con particolare riferimento alla differenziazione tra quelle che afferiscono alla riparazione e all’amministrazione delle parti comuni e quelle che invece sono imputabili alla quota di proprietà del singolo condomino.

Il quadro normativo di riferimento in tema di “condominio” (e di “parti comuni”)

Si ha condominio quando diversi soggetti hanno la titolarità esclusiva di parti distinte di un edificio e, al contempo, determinate parti dello stabile sono funzionalmente e strutturalmente connesse allo stesso, implicando una situazione di comunione ex lege e pro indiviso su di esse.

Il Codice Civile, nel disciplinare il condominio, all’articolo 1117 – rubricato “Parti comuni dell’edificio” – elenca quali beni condominiali sono necessariamente comuni e stabilisce che “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.

Tale classificazione, che non ha natura tassativa, ha importanti implicazioni sul piano dei diritti dei condomini all’utilizzo di tali parti dell’immobile nonché riguardo all’aspetto delle spese che gravano il singolo condomino per la loro amministrazione. Infatti, il diritto di ciascuno dei condomini sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare di cui è autonomamente titolare. A tale situazione giuridica, il Codice riconnette il regime delle spese. In ragione di ciò, egli non potrà essere esonerato dall’obbligo di contribuire alle spese connesse alla gestione delle parti comuni.

Infatti, in linea di principio, il condomino dovrà partecipare alle spese necessarie alla gestione delle parti comuni della struttura proporzionalmente al valore della sua autonoma proprietà.

In tal senso opera l’articolo 1123 del Codice Civile, il quale stabilisce che “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne…”.

La giurisprudenza sulla ripartizione delle spese

Nel silenzio del dettato normativo, particolari questioni applicative si sono poste rispetto al tema della ripartizione delle spese afferenti al rifacimento dei balconi. In tal senso, la Corte di Cassazione ha sciolto il nodo interpretativo con diverse pronunce, operando una differenziazione tra i balconi e i rivestimenti degli stessi, con la precisazione che “mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile, non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi e ornamenti essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (ex multis: Cass. Ord. n. 10848/2020; Cass. n. 4909/2020).

Inoltre, le pronunce del giudice di legittimità sono chiare nell’affermare che il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte o della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini, in quanto destinati all’uso comune, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., in tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio, mentre sono pertinenze dell’appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo per il decoro di quest’ultimo” (Cass. n. 12792/1992).

Merita di essere altresì menzionata, fra le tante, la recente decisione numero 1360 del 1 marzo 2024, dell’Ottava Sezione del Tribunale di Torino, che ha statuito sull’impugnazione di una delibera condominiale con cui si ripartivano fra tutti i condomini le spese di rifacimento dei rivestimenti di balconi di un condominio caratterizzato da una struttura di architettura storica dei primi anni del Novecento e un sistema costruttivo non contemporaneo, situato nella zona residenziale della città.

In questo caso, il Giudice di merito adito, nel respingere la domanda attorea, ha fatto proprio e ribadito il citato orientamento, ormai pacifico, formatosi presso la Corte di Cassazione, in forza del quale i rivestimenti dei balconi devono essere considerati parti condominiali se “…svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi e ornamenti essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole…” (cfr. Cass. n. 855/2000; Cass. n. 21641/2017; Cass. n. 27413/2018; Cass. n. 10848/2020).

Conclusioni

Il Codice Civile, all’articolo 1117, delinea quali parti dello stabile sono comuni a tutti i condomini.

Vi sono elementi che non sono menzionati esplicitamente come tali ma che, per interpretazione giurisprudenziale, sono tra queste annoverabili.

I modiglioni dei balconi, quando svolgono una rilevante funzione estetica per l’intero stabile, derogano alla disciplina generale sull’imputabilità delle spese al condomino che ne sia esclusivamente proprietario e, in funzione di ciò, data la loro funzione riferibile al decoro e all’immagine di tutto lo stabile, obbligano tutti i condomini a partecipare alle spese destinate al rifacimento degli stessi.

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Il condominio e la ripartizione delle spese sulle parti comuni

Published On: 17 Maggio 2024

In materia condominiale, non è raro che sopravvengano dispute rispetto alla ripartizione delle spese dei condomini, con particolare riferimento alla differenziazione tra quelle che afferiscono alla riparazione e all’amministrazione delle parti comuni e quelle che invece sono imputabili alla quota di proprietà del singolo condomino.

Il quadro normativo di riferimento in tema di “condominio” (e di “parti comuni”)

Si ha condominio quando diversi soggetti hanno la titolarità esclusiva di parti distinte di un edificio e, al contempo, determinate parti dello stabile sono funzionalmente e strutturalmente connesse allo stesso, implicando una situazione di comunione ex lege e pro indiviso su di esse.

Il Codice Civile, nel disciplinare il condominio, all’articolo 1117 – rubricato “Parti comuni dell’edificio” – elenca quali beni condominiali sono necessariamente comuni e stabilisce che “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.

Tale classificazione, che non ha natura tassativa, ha importanti implicazioni sul piano dei diritti dei condomini all’utilizzo di tali parti dell’immobile nonché riguardo all’aspetto delle spese che gravano il singolo condomino per la loro amministrazione. Infatti, il diritto di ciascuno dei condomini sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare di cui è autonomamente titolare. A tale situazione giuridica, il Codice riconnette il regime delle spese. In ragione di ciò, egli non potrà essere esonerato dall’obbligo di contribuire alle spese connesse alla gestione delle parti comuni.

Infatti, in linea di principio, il condomino dovrà partecipare alle spese necessarie alla gestione delle parti comuni della struttura proporzionalmente al valore della sua autonoma proprietà.

In tal senso opera l’articolo 1123 del Codice Civile, il quale stabilisce che “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne…”.

La giurisprudenza sulla ripartizione delle spese

Nel silenzio del dettato normativo, particolari questioni applicative si sono poste rispetto al tema della ripartizione delle spese afferenti al rifacimento dei balconi. In tal senso, la Corte di Cassazione ha sciolto il nodo interpretativo con diverse pronunce, operando una differenziazione tra i balconi e i rivestimenti degli stessi, con la precisazione che “mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile, non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi e ornamenti essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (ex multis: Cass. Ord. n. 10848/2020; Cass. n. 4909/2020).

Inoltre, le pronunce del giudice di legittimità sono chiare nell’affermare che il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte o della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini, in quanto destinati all’uso comune, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., in tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio, mentre sono pertinenze dell’appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo per il decoro di quest’ultimo” (Cass. n. 12792/1992).

Merita di essere altresì menzionata, fra le tante, la recente decisione numero 1360 del 1 marzo 2024, dell’Ottava Sezione del Tribunale di Torino, che ha statuito sull’impugnazione di una delibera condominiale con cui si ripartivano fra tutti i condomini le spese di rifacimento dei rivestimenti di balconi di un condominio caratterizzato da una struttura di architettura storica dei primi anni del Novecento e un sistema costruttivo non contemporaneo, situato nella zona residenziale della città.

In questo caso, il Giudice di merito adito, nel respingere la domanda attorea, ha fatto proprio e ribadito il citato orientamento, ormai pacifico, formatosi presso la Corte di Cassazione, in forza del quale i rivestimenti dei balconi devono essere considerati parti condominiali se “…svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi e ornamenti essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole…” (cfr. Cass. n. 855/2000; Cass. n. 21641/2017; Cass. n. 27413/2018; Cass. n. 10848/2020).

Conclusioni

Il Codice Civile, all’articolo 1117, delinea quali parti dello stabile sono comuni a tutti i condomini.

Vi sono elementi che non sono menzionati esplicitamente come tali ma che, per interpretazione giurisprudenziale, sono tra queste annoverabili.

I modiglioni dei balconi, quando svolgono una rilevante funzione estetica per l’intero stabile, derogano alla disciplina generale sull’imputabilità delle spese al condomino che ne sia esclusivamente proprietario e, in funzione di ciò, data la loro funzione riferibile al decoro e all’immagine di tutto lo stabile, obbligano tutti i condomini a partecipare alle spese destinate al rifacimento degli stessi.

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